摘 要:針對城市軌道交通的特點及對城市土地綜合開發產生的影響,提出了城市軌道交通土地綜合開發設想及方案。
關鍵詞:城市;軌道交通;土地開發
由于城市及人口發展,城市用地日益緊張,城市軌道交通因其具有快捷、舒適、準時、運量大、耗能小、污染輕、占地少、安全性高等特點,已成為城市交通系統中重要的組成部分。但由于軌道交通具有投資大、建設周期長、運營后成本回收慢的特點,所以在建設和初期運營期間,投資建設成本很高。城市軌道交通土地綜合開發主要是以軌道交通站點為中心來組織區內的各項用地,進行土地的集約化開發, 優化城市空間和土地利用布局。
深圳地鐵二期工程1 、4 號線正在進行可行性研究設計,在建設深圳地鐵,開拓深圳未來的目標下, 地鐵公司與地產發展商合作,結合城市軌道交通進行土地綜合開發,形成包含各項自給自足的設施及別具特色的商業和住宅社區。
1 土地綜合開發的重要意義
根據國內外各大城市的經驗,在城市軌道交通沿線進行土地綜合開發,是充分發揮其在城市中骨干運輸作用、擴大吸引客流范圍、帶動沿線經濟發展的有效途徑,也是減少運營初期因運量不足而造成運營虧損的一種有效措施。
土地綜合開發是對軌道交通沿線土地利用價值的轉化,是城市交通發展同土地利用價值有機的結合,是把軌道交通的建設與土地的利用同步進行、統一實施,打破沿線地區固有土地的使用狀態,優化土地資源配置的過程。因此,軌道交通沿線的土地綜合開發是軌道交通建設的一個重要組成部分。
例如:香港機場鐵路沿線共有62 hm2 土地留作發展住宅和商業用途,在新建車站的同時,將物業發展成為車站的一部分,提供約2. 7 ×104 個住宅單位和1. 3 ×106 m2 的辦公室、商用和酒店面積,已發展成為具有各種設施的社區及主要的交通樞紐;廣州地鐵一號線建成后,沿線土地價格上漲了30 %～ 50 % ; 上海軌道交通“ 明珠線”周邊區域房地產價格上漲非常明顯。
深圳地鐵一期1 、4 號線已基本建成,世界之窗站、市民中心站、會展中心站、老街等車站考慮物業開發,其中世界之窗站、老街站結合地鐵站開發成交通樞紐,市民中心站、會展中心站利用地鐵上部空間做成物業開發層,總開發面積在1 ×105 m2 以上。
深圳將實施組團發展和產業走廊的發展,深圳地鐵二期工程1 號線世界之窗至深圳機場,經過西部組團;4 號線2 期工程少年宮至龍華中心,經過中部組團,軌道交通建設能為沿線開發提供良好的土地綜合開發的契機與條件;同時土地綜合開發又能促進軌道交通建設,是軌道交通建設可持續發展的動力。二者相輔相成必將帶動沿線的經濟繁榮。
2 城市軌道交通土地綜合開發的設想
地鐵車站已由單一交通功能向多功能發展。車站可考慮與周圍建筑結合進行商業開發,以增加地鐵運營后的收入。沿軌道交通站周圍300～500 m 的用地范圍實施較高強度的開發,并有良好的行人設施和其它接駁服務相配合,使站點周圍形成集公共交通樞紐、住宅、綜合性商業和娛樂、辦公等設施為一體的綜合功能區。城市軌道交通土地綜合開發有以下幾種形式:
(1) 地鐵車站周邊存在許多可供開發的資源,充分利用地下和地上空間,合理有效地進行開發建設, 高架站以上空間可開發成商場、住宅等上蓋物業;車站附近設置停車場;在人口密集的中心商業地帶,可將地鐵出入口與人行過街通道、站廳層進行綜合開發,可設置商店、銀行等服務性設施。
(2) 車輛段占地面積較大,利用上部空間可合建成寫字樓、住宅等,做成上蓋物業,充分開發商業價值。結合規劃,可開發成大型商業、住宅社區,從規劃和設計上締造出包括戶外空間、社區、基建設施等的自給自足及優質物業環境。
(3) 地鐵公司與市公共交通等部門合作建立交通服務公司,主要用于地鐵車站與相關物業開發的住宅、商業社區的交通服務。可采用大巴、中巴線路或出租車運營。
3 二期工程土地綜合開發方案
結合規劃要求,軌道交通站周圍300～500 m 的用地范圍實施較高強度的開發,并有良好的行人設施和其它接駁服務相配套,使站點周圍形成集公共交通樞紐、住宅、綜合性商業和娛樂、辦公等設施為一體的綜合功能區。綜合功能區容積率可按4. 0～ 4. 5 控制。
(1) 深圳西站綜合功能區
1 號線深圳西站與平南鐵路深圳西站相鄰,站位設置在桃園路與規劃火車站東廣場上,西側緊鄰深圳西站和地鐵南頭車輛段。此站不僅與周邊居住區結合良好,還考慮1 號線與軌道11 號線、鐵路、地面公交、長途汽車旅客的換乘條件,滿足深圳西站是深圳客運交通樞紐之一的功能要求。該綜合功能區用地面積約10 hm2 。
結合前海片區規劃,開發成綜合交通樞紐和大型住宅社區及一個超級市場,大型交通樞紐要包括兩條城際軌道交通(1 號軌道線和平南鐵路) 、汽車客運站和公交首末站之間的換乘。為配合大量人流的匯集,規劃應考慮大型倉儲式超市。提供約1 × 104 個住宅單位和1 ×106 m2 的辦公室、商用和酒店面積。
(2) 龍華火車站綜合功能區
4 、6 號線與11 號線在龍華火車站為十字相交, 同時還是6 號線終點站。龍華火車站與平南鐵路龍華火車站相鄰,此站不僅與周邊居住區結合良好,還考慮4 、6 號線與市郊鐵路(平南鐵路改造11 號線) 、鐵路客運的換乘條件。該綜合功能區用地面積約40 hm2 。
