當前，不少房地產開發項目存在著質量低劣、交房脫期、貨不對板、空置率高、缺乏與客戶溝通等問題，這表明了當今房地產開發企業中項目管理人員匱乏，項目管理水平低下的狀況。要解決這些問題，開發企業就要在管理模式上下功夫，加強對項目管理的研究和應用，把項目管理作為一種新生的、先進的、高效的管理模式，給予積極關注。 
365365JT交通站365jt.com  一、項目管理的生產與內容 
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365交通站365jt.com  成熟的項目管理實踐始于20世紀40年代。西方國家隨著科技發展和生活水平的提高，需要建設許多大型和巨型工程，如航天工程、大型水利工程、核電站和新型365JT城市的開發等，這些工程項目365JT技術復雜、規模宏大、消耗資源巨大，對項目建設和組織管理都提出了更高的要求。這些大型和巨型工程的投資者和建設者難以承擔由于項目的組織和管理的失誤而造成的損失，這就迫使人們去重視項目管理。 
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365交通站365jt.com  美國喬治華盛頓大學J.D.弗雷姆博士在《組織機構中的項目管理》一書中指出，項目管理最根本的目的是“如何有效地利用時間，技術和人力”，項目管理就是要確保在時間、經費和性能指標三項限制條件下，盡可能高效率地完成項目任務。項目管理全過程包括以下工作：組建具有實施項目特長的項目組；確定項目目標；制定項目計劃；處理范圍變化；控制實際進展，使之能按期完成且不超預算。按照美國項目管理學會（PMI）設立的《項目管理知識體系》中的要求，一個真正的專業項目管理人員必須具備范圍管理、時間管理、成本管理、人力資源管理、風險管理、質量管理、合同管理、交流管理和集成管理這九個方面的基本能力。 
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365交通站365jt.com  項目管理既是一門科學又是一門藝術。之所以被看作一門科學乃是因為項目管理是以各種圖表、數學計算以及其它技術手段為依據的，這屬于項目管理的硬技術。但是項目管理也要受到政治因素、人際關系因素以及組織因素的制約，因而就有相互溝通，協商談判等一些為項目管理藝術所使用的軟技術。 
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365交通站365jt.com  二、項目管理對房地產開發的現實意義 
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365交通站365jt.com  雖然項目管理的理念及方法在我國365JT施工企業中已經相當普及，但是在房地產開發企業中卻未引起足夠的重視。與工程施工相比，房地產的項目運作特征更為明顯。房地產項目管理具有幅度更寬、內容更廣、層次更高、難度更大的特點，因為工程施工只是房地產開發的一個階段，因而項目管理在房地產項目開發中發揮的作用會更加顯著。 
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365交通站365jt.com  這里有一個成功的房地產項目管理案例。由保羅·伯格（Paul Berg）領導的森姆斯柏瑞（Simsbury）建筑師事務公司，負責開發一個名為“鹿之苑”的住宅小區項目。該項目是在13.5英畝的郊區土地上進行低密度的公寓樓開發建設，共包括48套花園式公寓，每套公寓有2-3間臥室，面積從1000-13000平方英尺不等。該項目還有附屬的兒童游玩區、停車場和環境工程等。來自建筑師事務公司的項目團隊一直在運用項目管理的技術與思路，他們清晰地界定了項目目標和任務：①在375萬美元的預算內完成項目；②按時或提前完成；③作為一個最符合項目要求的團隊執行項目；④預測項目需求，并在問題發生之前識別潛在的問題；⑤使客戶滿意地結束項目。由于項目團隊的辛勤努力以及項目管理技術的成功運用，這個小區在不到8個月的時間內就竣工了，比原計劃工期提前了一個月，還節省了30萬美元的預算支出。由于“鹿之苑”項目的成功運作，康涅狄州的另一個占地50英畝、總價875萬美元的房屋開發項目也由業主交給了

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建筑師事務所及其項目團隊來完成。然而項目團隊最大的滿足感在于他們幫助了那些原來可能沒有機會住進環境這么優美的家園的人，使他們現在可以買得起這樣的房屋。 
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365交通站365jt.com  這個案例非常形象地展示了項目管理所起到的作用，對我國的開發企業有著借鑒意義。房地產開發企業引入項目管理必將是今后發展的一個趨勢，這是因為： 
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365交通站365jt.com  ①隨著我國加入WTO的日益臨近，以及我國的投資環境和法律向國際慣例的靠擾，開發企業實施項目管理，可以實現與國際工程慣例的接軌，增加開發企業的國際競爭力。 
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365交通站365jt.com  ②在激烈的市場競爭中，提高管理水平是開發企業獲利的根本途徑。開發企業是通過項目來實現利潤的，項目管理可以有效地提高項目的利潤，從而保證開發企業的經濟效益。 
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365交通站365jt.com  ③項目管理使開發企業更加注重與客戶的溝通，注重為客戶度身定做更具個性化特征的產品，從而更好地滿足市場需求，規避項目的風險，使開發企業走出開發越多、空置越多的房地產怪圈。 
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365交通站365jt.com  ④采用項目管理，實行招投標制度、項目監理制度，可以杜絕黑箱操作，確保工程質量，防止豆腐渣工程的出現；同時項目管理可以控制項目成本，減少項目超期的風險。 
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365交通站365jt.com  ⑤項目管理有利于大型開發項目的項目融資。項目融資是國際中長期貸款的一種形式，是以項目的效益作為還款的資金來源，它主要用于那些需要巨額資金、投資風險大而傳統融資又難以滿足的工程項目。項目管理為項目融資提供了相應的管理機制，從而有利于項目融資的開展。 
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365交通站365jt.com作者單位：中國城鄉建設發展總公司
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